De jacht op de illegale Airbnb: 'Soms is het echt detectivewerk'

Al jaren voert de Stad Brussel een moeilijke strijd tegen de wildgroei van Airbnb’s. Via controles probeert ze aanbieders van niet-geregistreerde en dus illegale Airbnb-woningen op te sporen. Op pad met de stedenbouwkundig inspecteur. “We nemen vooral de professionele spelers in het vizier.”

“Neen, een woning omvormen tot gastenkamers kan niet zomaar.” Geduldig legt Sieglinde Ruelens, stedenbouwkundig inspecteur van de Stad Brussel, de reglementering rond toerismeverblijven uit aan Julie Murs. De architecte uit Watermaal baat nu bijna twee jaar de charmante Airbnb Urban Walls uit in de Vlaamsesteenweg.

Al een hele tijd probeert Murs haar guesthouse met vijf gastenkamers te laten registeren, zoals het hoort. Volgens de Brusselse ordonnantie over toeristische logies moet iedereen die een B&B, Airbnb of andere toeristische accommodatie wil aanbieden, die vooraf laten registreren bij de gewestelijke dienst Economie en Werk. De registratie vergt een waslijst aan documenten, zoals een uittreksel uit het strafregister, een verzekeringsbewijs en bij mede-eigendom het akkoord van de algemene vergadering. Ook moet bij de gemeente een brandveiligheidsattest en een conformiteitsattest inzake stedenbouw worden gevraagd. Vooral dat laatste blijkt een lastig punt. Zo lastig dat velen de verplichte registratie negeren en illegaal verdergaan.

Ook Julie Murs heeft al twee keer een njet gekregen van de stad. Ze begrijpt niet waarom het allemaal zo ingewikkeld is. “Al twee jaar zoek ik een uitweg uit dit administratieve kluwen. We zijn een kleinschalig guesthouse, een soort logies chez l’habitant, dat moet toch kunnen hier?”

Inspecteur Ruelens verduidelijkt dat de bestemming van het pand wijzigt als je een woning ombouwt tot gastenkamers. “Dan moet de bestemming ook officieel gewijzigd worden, van woning in hotel. Maar de stad laat in principe niet toe dat er woningen worden geschrapt.”

Murs hoopt dat er toch een oplossing kan worden gevonden. “U zou er inderdaad een logies bij de bewoner van kunnen maken,” oppert de inspecteur. “Maar dan moet u zich op dit adres laten domiciliëren. Nu is er niemand gedomicilieerd. Bovendien moet dan minstens vijftig procent van de oppervlakte voorbehouden blijven voor normale bewoning. In dat geval is er geen bestemmingswijziging nodig.”

We nemen afscheid. Urban Walls kan voorlopig openblijven. “De eigenares moet nu wel dringend actie ondernemen,” zegt de inspecteur. “Als ze niets doet, krijgt ze over drie maanden een ingebrekestelling en moet ze sluiten.”

Regels uitleggen, controleren, het is dagelijkse kost voor Ruelens, die samen met nog één collega instaat voor de opsporing van de naar schatting tachtig procent niet-geregistreerde en dus illegaal verhuurde vakantieverblijven in Brussel-Stad. U leest het goed: vier vijfde van de Airbnb’s zou onder de radar opereren.

Geluidsoverlast

Haar volgende afspraak is in de Centrum­galerij. Daar kocht vastgoedondernemer Moez Snoussi een reeks kantoren op de vijfde en de zesde verdieping. Op de vijfde maakte hij negen appartementen voor kortverhuur, die vergund werden door de Stad. Voor de zeventien kleinere Airbnb-flatjes die hij op de zesde etage inrichtte, heeft hij nog steeds de nodige attesten niet.

Omdat zijn dossier aansleept, heeft de controlecel hem duidelijk gemaakt dat hij deze kamers niet meer kan verhuren. Maar bij een vorige controle bleek toch een van de flatjes in gebruik te zijn. Inspecteur Ruelens komt nu opnieuw controleren.

Snoussi neemt ons mee naar een lange, vrij smalle gang met aan weerszijden witte deuren. Hij opent verschillende kamers: de bedden zijn niet opgemaakt, de rolluiken zijn naar beneden. “Ik verhuur deze niet, of slechts heel zelden, bijvoorbeeld als er op het vijfde werken zijn, ik ben heel eerlijk.”

Tegen de omvorming van bureaus tot hotelvoorziening heeft de stad op zich geen bezwaar. Dat zijn dossier niet in orde komt, heeft vooral te maken met het ontbreken van het brandweerattest. “Maar hoe kan het dat ik wel een brandveiligheidsattest krijg voor het vijfde en niet voor het zesde?” vraagt Snoussi, die Ruelens een stapel documenten toont. Hij voelt zich onheus behandeld door de brandweerdiensten en de Stad. “Al drie jaar kan ik geen kant op, ik heb geïnvesteerd, maar kan mijn zaak niet uitbouwen. Terwijl ik zelf alles gedaan heb, rookmelders, brandtrap.”

Hij hengelt bij het afscheid nog even naar de mogelijkheid van een tijdelijke toelating. Maar daar gaat Ruelens niet op in: “U moet uw probleem met de brandweer regelen.”

Ze zet haar inspectietocht door het centrum voort en vestigt onze aandacht op een sleutelbox bij de ingang van een gebouw in de Korte Boterstraat. “Dit is een van de vele indicaties dat hier mogelijk een Airbnb is.” De inspecteur legt uit hoe ze haar opsporingswerk aanpakt. “Soms reageren we op klachten van burgers over feestjes, geluidsoverlast of vuilniszakken die op het verkeerde moment buiten staan. Het gebeurt ook dat de politie ons contacteert of dat we een tip krijgen van onze collega’s van de dienst Leegstand over een gebouw waar niemand ingeschreven staat, terwijl er wel passage is.”

Maar meestal neemt Ruelens zelf het initiatief. “We verzamelen gegevens via de sites van Booking, Airbnb en andere verhuurplatformen. Of we gaan de straat op en zoeken zelf aanwijzingen, sleutelboxjes bijvoorbeeld, maar ook toeristen die met een rolkoffertje uit een pand komen. Soms is het echt detectivewerk.”

Als Ruelens vermoedt dat er een illegaal vakantieverblijf is, probeert ze binnen te raken voor inspectie. Desnoods haalt ze de politie erbij.

Dat is niet nodig in het dubbele pand op de Grote Markt waarvan de etages zijn omgevormd tot vakantieflatjes, zes in totaal. Als Ruelens beneden in de koffiebar haar badge toont, kunnen we gewoon naar boven lopen. Ze spoorde deze locatie op aan de hand van de foto’s op de verhuursites – met uitzicht op de Grote Markt. “Ik ben hier eerder al komen kijken en stuurde de uitbater een ingebrekestelling, maar kreeg geen reactie,” vertelt ze. Volgende stap is het opmaken van een pv, maar dat moet gestaafd worden met bewijsmateriaal. Ruelens neemt overal foto’s. Eén deur staat halfopen, de andere blijven dicht, ook als ze aanklopt.

Of al die controles en ingebrekestellingen effect hebben? “Wij focussen op de Grote Markt, de Zavel en de Dansaertwijk, de buurten met de hoogste concentratie. Daar zien we dat Airbnb niet groeit. Elders in de stad is dat wel het geval. Maar met twee kunnen wij onmogelijk alle toeristische verblijven in de stad Brussel controleren.”

Complexe regelgeving

Dat je buiten het centrum makkelijk onder de radar van de controlecel kan blijven, blijkt uit het verhaal van Ann*, die we later spreken. Zij woont buiten de Vijfhoek en verhuurt al acht jaar haar tot studio omgevormde zolder voor kortverblijf. “In het begin heb ik allerlei zaken opgezocht, maar de regelgeving is zo complex dat de moed mij in de schoenen zonk. Toen heb ik gezegd: foert, als ze mij vinden, moeten ze het mij maar uitleggen.” Eventuele boetes neemt ze voor lief. Maar tot nog toe kreeg ze nooit controle, ook de fiscus stelde geen vragen.

Hoeveel Airbnb’s Brussel precies telt, is moeilijk te zeggen, omdat het gros niet geregistreerd is. Volgens de website van onderzoekscollectief Inside Airbnb zijn het er net geen zesduizend in het hele gewest, waarvan 1.792 in Brussel-stad.

VUB-professor Pieter-Paul Verhaeghe, die onderzoek doet naar het fenomeen Airbnb, komt zelfs aan 7.609 Airbnb-woningen in het Brussels gewest. “Na de coronadip is er weer een duidelijke toename. Veel verhuurders verkiezen de lucratieve markt voor kortverblijf boven langlopende huurcontracten.”

Wat hem vooral zorgen baart, is de professionalisering van de markt: zo’n zestig procent is in handen van professionele spelers en investeerders die meerdere woningen tegelijk verhuren. Grote spelers zijn bijvoorbeeld Sweet Inn en Smartflats. Volgens Inside Airbnb bieden ze in Brussel respectievelijk 116 en 58 accommodaties aan.

Volgens Verhaeghe heeft de professionalisering een negatief effect op de reguliere woningmarkt. “In buurten met veel Airbnb’s stijgen de huurprijzen en hebben de lokale bewoners het moeilijker om aan een goede woning te komen.” Ander negatief gevolg is dat professionele Airbnb’s meer overlast veroorzaken. “Iemand die zijn eigen woning af en toe verhuurt weet wie er binnenkomt en houdt rekening met de buren.” Ten slotte blijkt uit onderzoek van Verhaeghe dat professionele verhuurders meer discrimineren dan kleine aanbieders. “Mensen met bijvoorbeeld een Marokkaans klinkende naam worden vaker geweigerd.”

Het zijn vooral die professionele verhuurders die de Stad Brussel in het vizier neemt, zegt Ans Persoons, schepen van Stedenbouw (one.brussels/Vooruit). “Ik heb niets tegen Airbnb zoals het oorspronkelijk was bedoeld, de particulier die een kamer over heeft en die af en toe verhuurt om een centje bij te verdienen. Die mensen wonen er zelf, dat is oké.”

“Wat wel een probleem is, zijn de professionals en investeerders die panden opkopen, de huurders eruit zetten en er Airbnb van maken, wat financieel veel interessanter is. Dat heeft een ontwrichtend effect op de stad. Panden, die officieel woningen zijn, worden het hele jaar door aan toeristen verhuurd, zonder dat iemand er gedomicilieerd is.”

De Stad wil het wonen beschermen en laat dan ook niet toe dat woningen omgevormd worden tot toeristisch verblijf. Wie dat stiekem toch doet, begaat een stedenbouwkundige inbreuk. De boetes kunnen oplopen tot 25.000 euro. Maar Persoons erkent dat het veel voeten in de aarde heeft voor een illegale aanbieder daadwerkelijk wordt beboet. “Het is een lange procedure, eerst de ingebrekestelling, dan het proces-­verbaal, vervolgens moet het parket beslissen of het vervolgt. Indien niet, dan gaat het dossier naar de gemachtigde ambtenaar van het Gewest, die een boete kan uitschrijven. Maar die dienst is overbelast. En telkens opnieuw wordt de betrokkene gehoord. Er zijn spelers die weten dat ze het heel lang kunnen rekken. En wij kunnen niets doen. Heel frustrerend.”

De Stad probeerde grote spelers als Smartflats al te treffen via de leegstandtaks. “Maar hun advocaten stapten meteen naar de rechtbank en wij trokken aan het kortste eind.” Ook verzegelen had niet het verhoopte resultaat. “Na enkele dagen moesten we het al ongedaan maken.” Persoons laat momenteel dan ook juridisch onderzoeken hoe ze de illegale toeristenverblijven voor langere tijd kan sluiten.

Met de controles wil ze doorgaan. “Zo zet je druk. En de afgelopen drie jaar hebben we toch 436 kamers en appartementen van de toeristische markt af kunnen halen. Dat is veel, maar er komen er ook veel bij.”

Persoons hoopt vooral dat de nieuwe Europese regels voor kortverhuur snel goedgekeurd worden. Die zouden Airbnb, Booking en ander platformen verplichten hun data te delen met de lokale overheden, wat ze nu nog weigeren. “Data is wat we nodig hebben als we op lange termijn efficiënt willen optreden. En als die platformen, vanwege de privacy, niet alle gegevens kunnen delen, zouden ze op zijn minst hun verantwoordelijkheid moeten nemen en alleen die woningen afficheren die wettelijk in orde zijn. Het zou ons een boel werk schelen.”