BIG CITY. Waarom is mijn kadastraal inkomen veel hoger dan dat van mijn buurman?

Elke eigenaar van een woning, gebouw of een stuk grond moet daar jaarlijks een belasting op betalen: de onroerende voorheffing. Die onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. Dat is geen echt, maar een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse inkomen dat het onroerend goed de eigenaar zou opbrengen mocht hij het verhuren. Maar er zijn soms grote verschillen tussen de kadastrale inkomens, zelfs van huizen van hetzelfde type, in dezelfde straat. Hoe komt dat?

Het kadastraal inkomen varieert naargelang de ligging, de samenstelling, de ouderdom en het type woning. Tot op vandaag is het referentietijdstip voor de berekening van het kadastraal inkomen 1 januari 1975. Eigenlijk zou er om de tien jaar een nieuwe schatting moeten gebeuren om een aangepast kadastraal inkomen te kunnen berekenen, maar sinds 1980 zijn er geen algemene controles meer geweest. Wel wordt het kadastraal inkomen elk jaar geïndexeerd, en dus aangepast aan de stijgende prijzen.

Van de jaarlijkse belasting gaat een deel naar het Gewest, een deel naar de Brusselse agglomeratie en een andere deel naar de gemeente. Het deel voor het Brussels Gewest is altijd 1,25 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Het deel dat naar de Brusselse agglomeratie en de gemeente gaat, wordt berekend in opcentiemen op de gewestbelasting. 100 opcentiemen komt overeen met een bijkomende belasting van 1 euro op elke euro gewestbelasting. De opcentiemen voor de agglomeratie bedragen altijd 989. Het deel dat naar de gemeente gaat, verschilt per gemeente.

Zo betaal je in 2022 in Oudergem op een geïndexeerd kadastraal inkomen van 2.000 euro in totaal 769,75 euro. Daarvan gaat 25 euro naar het Gewest, 247,25 euro naar de agglomeratie en 497,50 euro naar de gemeente. In Schaarbeek moet een eigenaar dieper in zijn buidel tasten. Voor het hetzelfde kadastraal inkomen van 2.000 euro, loopt het totaalbedrag op tot 1.224,25 euro: 25 euro voor het Gewest en 247,25 euro voor de agglomeratie, en 952,50 euro gaat naar de gemeente. Alle Brusselse gemeenten passen die percentages trouwens elk jaar aan, waardoor de factuur voor de eigenaars elk jaar oploopt.

Verbouwingen

Iedereen die een nieuwe woning bouwt of verbouwt is wettelijk verplicht dat te melden bij de FOD Financiën, anders riskeer je een boete. Vaak krijg je een brief om de aangifte in te dienen, dat gebeurt bijvoorbeeld als je een vergunning aanvraagt voor de verbouwingen. Gebeurt dat niet, dan moet je spontaan een aangifte doen. De administratie Opmetingen en Waarderingen zal dan een schatting of herschatting doen om zo het al dan niet nieuwe kadastraal inkomen te berekenen.
Maar omdat er zo weinig controles zijn, doet niet iedereen aangifte van verbouwingen. En zo ontstaan er verschillen tussen woningen van hetzelfde type in eenzelfde straat en soms zelfs in eenzelfde gebouw.

Bovendien kan de onroerende voorheffing van je buur lager liggen, omdat eigenaars onder bepaalde omstandigheden korting kunnen krijgen op die belasting. Dat kan bijvoorbeeld voor wie een bescheiden woning heeft, dat is een woning met een kadastraal inkomen lager dan 745 euro. Ook mensen met een beperking of met kinderen die recht hebben op kinderbijslag, kunnen een vermindering van de onroerende voorheffing krijgen. Die vermindering kunnen eigenaars aanvragen via Brussel Fiscaliteit.

Verschillende factoren en parameters kunnen de berekening van het kadastraal inkomen dus beïnvloeden. Het belangrijkste pijnpunt ligt bij de niet-aangifte van verbouwingen, waardoor het kadastraal inkomen van heel wat gebouwen niet meer correct is. Een algemene herziening zou een oplossing kunnen zijn. Intussen probeert het Rekenhof de gegevens over wijzigingen aan onroerende goederen beter te verzamelen en bekijkt het of er geen procedures mogelijk zijn om de kadastrale inkomens te corrigeren als de waarde sterk afwijkt van gelijkaardige gebouwen. Maar voorlopig is het kadastraal inkomen van sommige woningen nog even vintage als het hippe interieur van hun bewoner.

• VOLGENDE KEER: Hoe zag de buurt rond de congreskolom er vroeger uit?

BIG CITY: stel zelf je vraag

Elke week gaat BRUZZ met Big City op zoek naar antwoorden op jouw vragen over Brussel. Vragen allerhande over jouw stad stel je online aan de redactie.

De vraag met de meeste voorkeuren wordt onderzocht en beantwoord.

Ook een vraag over Brussel? Zet onze journalisten aan het werk en stel je vraag via het formulier.

> Meer over Big City

Wat is een volgende vraag die jij graag beantwoord wil zien?