Juristen vragen btw-verlaging op sociale woningbouw in privémarkt

De bouw van sociale woningen door de privésector wordt nog onvoldoende gestimuleerd in Brussel, zeggen twee rechtsdocenten Nicolas Bernard (Université Saint-Louis) en Eduardo Traversa (UCL). Zij pleiten voor een verdere btw-verlaging naar 6 procent voor sociale nieuwbouw. Of voor een Brusselse subsidie die de btw compenseert. “Dat is voor de overheid nog altijd goedkoper dan de woningen zelf bouwen”

Beide onderzoekers hebben daarover een paper klaar, die maandag verschijnt in het vakblad Brussels Studies. Btw is een federale aangelegenheid, maar volgens de juristen kan het Brussels gewest de sociale woningbouw zelf verder aansturen via reglementering en subsidies.

De huidige, federale btw-tarieven stimuleren de privésector nog te weinig om sociale woningen te bouwen, zeggen ze. Vandaag zakt de btw op nieuwbouw alvast van 21 naar 12 procent als die woning minstens 15 jaar lang aan een sociaal verhuurkantoor (SVK) worden toevertrouwd. Zo’n kantoor verhuurt de woning dan aan een sociaal tarief aan de juiste doelgroep. Dat is zo in het hele land.

Ongelijke btw

Alleen kunnen de SVK’s in Brussel de aanvragen niet meer volgen: het aantal woningen in hun beheer is op korte tijd met 30 procent gestegen, zeggen de twee juristen. En andere spelers kunnen niet bijspringen. Want particulieren die hun woning via een andere weg aan een sociaal tarief willen verhuren, genieten niet van hetzelfde btw-voordeel. Ondertussen kan de openbare vastgoedsector sociale woningen bouwen aan een veel voordeliger btw-tarief van 6 procent.

“Het gedifferentieerd btw-tarief benadeelt vooral privé-initiatieven, en net die hebben we in Brussel heel hard nodig om de productie van sociale woningen aan te zwengelen,” schrijven de juristen.

Subsidies

De privésector betrekken bij de bouw van sociale woningen is nodig, zeggen Bernard en Traversa, want ze is goed voor 90 procent van alle nieuwbouw in Brussel. De overheid neemt zelf maar 10 procent op zich. Ondertussen wacht nog een tiende van alle Brusselaars op een sociale woning. Zij staan vaak meer dan tien jaar op de wachtlijst.

De juristen stellen voor dat Brussel het btw-tarief de facto toch verlaagt naar 6 procent voor privéspelers die sociale woningen bouwen, maar dan via een gewestelijke subsidie. Die subsidie kan het btw-verschil compenseren zonder dat de federale regels hoeven te wijzigen. “Zo’n subsidie komt natuurlijk met een prijskaartje, maar de uitgaven liggen beduidend lager dan de zeer hoge bedragen voor de bouw (en het onderhoud) van sociale woningen die door een overheidsbedrijf worden beheerd.”

Om zo’n subsidie te ontvangen, zouden de privéspelers dan wel moeten voldoen aan belangrijke sociale voorwaarden. Het is ook een optie, schrijven ze, om de subsidie tijdelijk heel gericht in te schakelen voor nieuwbouw in gemeenten met weinig sociale woningen. Eens alle Brusselse gemeenten voor minstens 15 procent aan sociale woningen tellen (zoals het regeerakkoord vooropstelt, red.), zou de maatregel kunnen stoppen. De juristen hebben het in hun paper voorlopig over een 'denkoefening'.

Aankoopstrategie

Brussels staatssecretaris voor huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) wil het voorstel eerst in detail bekijken alvorens te reageren. Ben Hamou heeft dit jaar wel de aankoopstrategie versoepeld voor de gewestelijke huisvestingsmaatschappij (BGHM). Zo kan die vlotter privéwoningen aankopen voor sociaal gebruik. De versoepeling is in december goedgekeurd in het Brussels parlement. Ze moet 650 extra sociale woningen opleveren tegen 2024.

N-VA

Ook in Vlaanderen wordt erover nagedacht om de privésector meer te betrekken bij de sociale woningbouw. Minister Matthias Diependaele (N-VA) wil er voor een half miljard aan goedkope leningen toekennen aan privéspelers om er woningen aan geplafonneerde huurprijzen mee te bouwen. Dat voorstel kreeg wel meteen veel tegenwind, ook binnen de eigen Vlaamse meerderheid.