Dan toch niet zoveel leegstand als gedacht: zo’n 4.500 woningen strafbaar in Brussel

Tussen de 720 en 9.000 woningen in het hele gewest staan op dit moment al zo lang leeg dat het strafbaar is, leert een studie van de ULB en VUB. Het gaat om hoogstens 1,8 procent van alle adressen. Welke adressen dat zijn, moeten inspecteurs nu in de praktijk controleren. “Met onze tool kunnen ze gerichter werken,” zeggen de onderzoekers.

Woningen mogen volgens de Brusselse Huisvestingscode niet langer dan twaalf opeenvolgende maanden onbewoond zijn. De studie van de ULB en VUB kwam er in opdracht van staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS), die van de strijd tegen leegstand een van haar stokpaardjes maakte. Het gaat niet om een volwaardig kadaster, waarbij alle leegstaande woningen duidelijk in kaart zijn gebracht, maar om een risico-index voor elk adres. Dat risico wordt bepaald via een statistisch model, onder meer op basis van gegevens over waterverbruik en domicilie. Inspecteurs van Brussel Huisvesting kunnen nu met die database aan de slag.

“We hebben alle Brusselse adressen geordend naargelang de theoretische kans dat de woningen leegstaan. Als je eerst de woningen controleert die bovenaan de lijst staan, heb je dus een grotere kans dat je leegstaande woningen tegenkomt,” legt statisticus Rembert De Blander (Brio/VUB) uit. Hij is de hoofdonderzoeker van het project, een samenwerking tussen ULB, VUB en het Brussels Studies Institute (BSI). “Dan rendeert je controle dus ook het meest, want zoiets vraagt veel budget.”

Brussel Huisvesting controleert vandaag prioritair woningen waarover een klacht binnenkomt, bijvoorbeeld via buren. Met behulp van de nieuwe lijst kan de bijkomende inspectie dus efficiënter. “Tot nu toe moesten zij grotendeels blind te werk gaan,” vult onderzoekscoördinator Anneloes Vandenbroucke (BSI) aan.

720 tot 9.000 woningen

Het is meteen het eerste officiële rapport van de onderzoekers, die al drie jaar aan het meetinstrument werken. De voorbije jaren circuleerden, onder meer via het kabinet-Ben Hamou, al vaker tussentijdse resultaten in de pers. Zo deden uiteenlopende schattingen over de Brusselse leegstand de ronde, van 17.000 tot 27.000 woningen. “Maar die blijken dus veel te hoog,” zegt Vandenbroucke. “Wij hebben de gegevens intussen getoetst aan een willekeurige steekproef van vijfduizend woningen op het terrein. Daaruit bleek dat leegstand niet altijd problematisch is.”

Zo kan het zijn dat controleurs ter plaatse vaststellen dat er renovatiewerken aan de gang zijn of dat het niet helemaal duidelijk is of een woning nu wel of niet bewoond is. “In Brussel is er veel verloop en tussen twee verhuisbewegingen kan een woning een tijd leeg staan. Dat is frictionele leegstand,” zegt Vandenbroucke. Inspecteurs controleerden namen op deurbellen, brievenbussen en andere zichtbare signalen als dichtgetimmerde ramen of deuren. Hun observaties werden daarna opnieuw gekoppeld aan de administratieve gegevens over waterverbruik, domiciliëring of andere activiteiten op het adres. Het kan ook zijn dat een woning als tweede verblijf, oneigenlijk kantoor of toeristisch verblijf dient.

Volgens de nieuwe schattingen zouden eerder 3.000 tot 23.000 woningen in Brussel onbewoond zijn, wat overeenkomt met 0,7 tot 4,6 procent van het woningbestand. Maar, als alleen gekeken wordt naar strafbare leegstand (van minstens één jaar) gaat het slechts om 720 tot 9.000 woningen. Dat komt overeen met 0,2 tot 1,8 procent van alle woningen - in de meest maximale schatting.

Slechts vermoeden

Het gaat hier enkel om vermoede leegstand, niet om een exact cijfer. Extra controles op het terrein moeten uitwijzen of de woningen met een hoog risico ook effectief leeg staan en of ze inzetbaar zijn op de huurmarkt. “We behouden een heel ruwe spreiding, net omdat er zoveel twijfelgevallen zijn,” zegt Rembert De Blander. De onderzoekers houden het dus liefst bij een vork tussen 720 en 9.000 woningen.

In de krant Le Soir meldt staatssecretaris Ben Hamou deze maandag de schatting van 4.500 woningen als middelpunt daarvan. “Hoe dan ook weten we niet om welke woningen het precies gaat,” benadrukt De Blander, die ook geen opsplitsing per gemeente wil maken. “We weten alleen welke woningen in principe meer kans hebben om leeg te staan. Onze lijst dient niet om eigenaars te beboeten. Dat kan pas na een controle op het terrein.”

Staatssecretaris Ben Hamou was wegens vakantie niet bereikbaar voor toelichting. De voorbije jaren zijn alvast meer inspecteurs aangeworven bij Brussel Huisvesting. En de wet is aangepast om leegstaande woningen makkelijker op de sociale huurmarkt te brengen via het openbaar beheersrecht. Concreet kunnen gemeenten of OCMW’s een leegstaande woning dan zelf opvorderen en renoveren en later via een sociaal verhuurkantoor op de markt brengen voor een periode van negen jaar. Le Soir weet dat alvast Etterbeek en Sint-Gillis daarmee onlangs zijn begonnen. Ook is vorig najaar voor het eerst een eigenaar veroordeeld omdat zijn woning onbewoond bleef.

“Het blijft moeilijk om een gericht beleid te voeren tegen leegstand als de cijfers zo ver uiteenlopen,” reageert Werner Van Mieghem van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW). “De vraag is welk cijfer correct is. Staan er nog voldoende woningen leeg om effectief een alternatief te bieden voor de nood aan bijkomende, betaalbare woningen? Dat is een open vraag, maar wel een die het accent van beleidsmakers en belangenverenigingen mee bepaalt.”