Duurdere leningen kunnen vooral in Brussel de woningprijs doen zakken

Terwijl de woningmarkt in Vlaanderen en Wallonië afkoelt en er een pak minder compromissen getekend worden, is die daling in Brussel eerder gering. "Deze markt was dan ook niet zo oververhit", zegt notaris Bart Van Opstal. Wel wijst hij er op dat verdere rentestijgingen zwaarder doorwegen in de dure Brusselse markt. "Waardoor de woningprijzen op termijn effectief naar beneden kunnen gaan."

In 2021 werden in België 14 procent meer woningen verkocht en gekocht dan het jaar voordien. Nu is er een terugval, klinkt het bij de federatie van notarissen. In maart werden 4 tot 5 procent minder compromissen getekend, in april zelfs 6,8 procent minder.

Door de hoge energieprijzen, de oorlog in Oekraïne en het thuiswerkbeleid dat nog definitief vorm moet krijgen, kijken veel mensen nu de kat uit de boom. "Daardoor gaat het nu stilletjes aan weer naar een normale markt", zegt Filip De Waele van de gelijknamige vastgoedgroep. "Let wel: er komen nog altijd 15 à 20 kandidaten opdagen bij een verkoop. Maar geen 30 meer."

Wel is er een groot verschil tussen de gewesten. Terwijl het aantal getekende compromissen in Vlaanderen met meer dan 7 procent zakte, is die daling in Brussel beperkt tot maar 1 procent.

Coronaproof wonen

"De oververhitting vond dan ook vooral in Vlaanderen en Wallonië plaats, en minder in Brussel", verklaart Bart Van Opstal van Fednot, de federatie voor het Notariaat. "Door corona waren mensen eerder op zoek naar een huis met een tuintje, wat minder in Brussel te vinden is. Daarenboven was thuiswerk de norm, waardoor er een minder hoge vraag was naar woningen dicht bij het werk, in Brussel."

Doordat er in Brussel minder oververhitting was, is er nu minder ruimte voor afkoeling. "Brussel was en blijft een drukke markt, maar die hoge pieken heb je toch minder", aldus Van Opstal.

Communicerende vaten

Nog een factor die een rol speelt, zijn de stijgende intresten. Die zijn de laatste maanden gestegen van 1 à 1,5 procent tot 2 à 2,5 procent. "Dat kan op termijn een invloed hebben op de woningprijzen, en dan vooral in Brussel", zegt Van Opstal. De rente en de vraagprijs zijn immers communicerende vaten.

"En omdat Brussel de duurste markt is, weegt een kredietverhoging er zwaarder door dan in goedkopere regio's." Er moet immers meer geld geleend worden, wat met een hogere rentevoet meer kost.

"Als de rentevoet stijgt, wordt een lening duurder, waardoor je minder kandidaat-kopers hebt en er weer kan onderhandeld worden over de prijs. Wat op termijn ervoor kan zorgen dat de prijzen naar beneden gaan. Maar dat zien we vandaag nog niet in de cijfers", aldus Van Opstal.

De Waele beaamt. "Als de rente met één procent stijgt, neemt de ontleningscapaciteit met 10 procent af, mensen kunnen dan bijvoorbeeld maar 225.000 euro meer lenen in plaats van 250.000. Door de stijgende intresten komt de vraagprijs effectief onder druk te staan, al vertaalt zich dat nog niet onmiddellijk in de prijzen. De markt reageert met vertraging, zeker als het om een daling gaat. Een verkoper wil immers hetzelfde voor z'n woning krijgen als wat z'n buurman kreeg."

Abattement

Volgens De Waele kan een hoger abbatement, de korting op registratierechten waar de Brusselse Open VLD nu voor strijdt, een gelijkaardig maar omgekeerd effect hebben op de vraagprijzen. Als veel kopers door die korting meer kunnen lenen, wordt dat vroeg of laat vertaald in de prijzen. "Het voordeel is wel dat zo'n korting alleen gaat naar mensen die zelf in dat huis gaan wonen, beleggers vallen uit de boot. Maar die groep van enige eigenaars is wel een hele grote markt, goed voor ongeveer 50 tot 65 procent van de kopers."

Wat de toekomst brengt, is koffiedik kijken. "Dat hangt af van verschillende factoren, maar volgens mij zullen de interesten niet meer verdubbelen", zegt De Waele. "Ik denk dat al heel wat zaken in de markt vertaald zijn. Daarom zie ik eerder een stabilisatie van de woningprijzen, dan een grote stijging of daling."