Taks van 1.520 euro per kamer: Stad Brussel legt coliving aan banden

Coliving, waarbij investeerders grote panden onderverdelen in luxekamers, zorgt volgens Stad Brussel voor een grote druk op de woningmarkt. "Het drijft de prijzen enorm op", zegt schepen van Stedenbouw Ans Persoons (One.Brussels-Vooruit). Om die druk te verlichten, worden eigenaars vanaf 2023 belast met een taks van 1.520 euro per kamer.

Sinds een paar jaar verschuilt er zich achter heel wat Brusselse gevels een nieuw fenomeen: coliving. Vooral in Elsene, Sint-Gillis en het centrum worden gebouwen steeds vaker opgedeeld in luxueuze kamers om ze vervolgens tegen hoge prijzen op de markt te brengen.

Coliving ≠ cohousing

Het gaat voor alle duidelijkheid niet over ‘cohousing’. Dat zijn individuele woningen met gemeenschappelijke ruimtes zoals een tuin of washok. Het gaat ook niet om de traditionele ‘colocation’, waarbij een paar mensen zelf het initiatief nemen om samen een appartement te huren.

“Bij coliving gaat het om grote panden die worden opgeknapt en onderverdeeld in kamers. De inrichting is vaak heel luxueus en hip, maar totaal ongeschikt voor gezinnen of families”, zegt schepen van stedenbouw en openbare ruimte Ans Persoons (One.Brussels).

Voor een kamer in zo’n coliving betaal je gemakkelijk 750 euro per maand, vaak exclusief kosten. De woonvorm is vooral in trek bij jonge, alleenstaande en vaak buitenlandse professionals.

Druk op Brusselse wijken en woningmarkt

“In bepaalde wijken zien we dit soort panden als paddestoelen uit de grond schieten”, zegt Persoons. “Het probleem is dat ze de prijzen enorm opdrijven en er tegelijkertijd voor zorgen dat die woningen niet meer beschikbaar zijn voor Brusselaars.”

Coliving veroorzaakt dus druk op de woningmarkt, maar ook op de wijken. “Doordat het fenomeen zich meestal voordoet in dezelfde, hippe buurten van het centrum, Sint-Gillis en Elsene, ontstaat er veel druk op die wijken. Heel veel jonge mensen komen samen te zitten waardoor er een sterke verdichting ontstaat, die veel afval- en lawaaioverlast met zich meebrengt", aldus Persoons.

Dat de Brusselse woningmarkt onder druk staat, is intussen geen geheim meer. In 2022 betaalde je voor een huis in het Brussels gewest gemiddeld 573.000 euro, blijkt uit de Notarisbarometer. Dat is een stijging met liefst 33 procent in vijf jaar tijd. De coliving-bedrijven zitten daar voor iets tussen, want meer en meer professionals transformeren grote huizen tot woongemeenschappen met individuele kamers, maar een gemeenschappelijke keuken, woonkamer, tuin, film- en sportzaal, co-working space,... Wie een huis wil kopen in Brussel, treedt dus rechtstreeks in competitie met investeerders en hun torenhoge budgetten.

“Met deze taks proberen we betaalbaar wonen in Brussel te beschermen”, zegt Persoons. “Op dit moment worden die panden onderverdeeld door investeerders, maar op papier worden ze nog als een eengezinswoning beschouwd."

Aanbevelingen

Elsene nam in 2021 al samen met Sint-Gillis en Brussel-Stad een resem aanbevelingen aan om de wildgroei aan colivings aan banden te leggen. Volgens die aanbevelingen moet wie een eengezinswoning omvormt tot een coliving van minstens 5 kamers, daarvoor een stedenbouwkundige vergunning aanvragen. De aanpassing wordt immers beschouwd als een bestemmingsverandering. In de praktijk wordt die vergunning lang niet altijd aangevraagd. "Daar staat een gigantisch rendement tegenover en uiteraard vinden wij dat dat belast moet worden", aldus Persoons.

De schepen benadrukt dat de Stad geen enkel probleem heeft met mensen die ervoor kiezen om samen een huis of appartement te huren of te kopen, en die ook niet extra wil belasten. “Die taks op coliving is een manier om de druk op de woningmarkt te verlichten. We treden op tegen een specifieke woonvorm die een financieel product is geworden van investeerders.”

Tussen huis en hotel

Nog een verschil tussen coliving en gewoon samenwonen, is dat er bij die eerste woonvorm vaak “hotelachtige diensten” worden aangeboden. Zo kan je bijvoorbeeld een ontbijtmand bestellen of vragen om je bed op te dekken. Volgens de schepen is coliving dan ook een woonvorm die sterk aanleunt bij Airbnb’s of hotels.

“Volgens de Brusselse ordonnantie is Airbnb toegestaan, op voorwaarde dat je je aan de regels houdt”, legt Persoons uit. “Dat betekent je woning maximaal drie maanden per jaar verhuren en zelf ter plekke wonen. Waar wij als stad tegen optreden, is de illegale vorm van Airbnb: bedrijven die huurders uit hun appartementsblok zetten en er een airbnb van maken om die vervolgens het hele jaar door te verhuren.”

Bij coliving merkt de stad een gelijkaardig fenomeen op: investeerders kopen panden op om ze te renoveren, maar eventuele huurders moeten vertrekken. “Investeerders weten dat het rendement veel hoger ligt als ze die panden per kamer verhuren, maar dat betekent ook dat die woningen niet langer beschikbaar zijn voor de Brusselaars. Deze taks moet er vooral voor zorgen dat in àlle Brusselse wijken nog voldoende gewoond kan worden.”