Woningnood scherpt creativiteit aan: 'Brussel is pionier in alternatieve woonvormen'

In Brussel duiken steeds vaker nieuwe woonvormen op, meer dan in Vlaanderen en Wallonië. Vooral collectieve projecten winnen aan populariteit. “Door de hoge woonnood zijn Brusselaars genoodzaakt om andere manieren te zoeken om in de stad te kunnen blijven wonen.”

Nu ziet het er nog wat uit als een bouwval,” zegt Eva Gutscoven (31) wanneer ze een pand in Schaarbeek binnenwandelt dat ze samen heeft aangekocht met haar broer Piet (30), haar schoonzus Margo van Wambeke (28) en vriend Bram Heylen (31).

Op de bovenste verdieping zitten de vrienden samen om verder te vergaderen over wat er nog moet gebeuren. De plannen hangen uit aan de muur. Die heeft Eva met twee collega's van haar architectenbureau Studio Bravo gemaakt. Het viertal wil het pand omtoveren in drie volwaardige appartementen met een aantal gedeelde ruimtes. Zo staan er alvast een waskamer, een fietsenstalling en een gang naar de tuin op het plan.
Het idee om met vier een pand te kopen om op te delen, is vooral door financiële motieven ingegeven. “Het is niet meer haalbaar om in de stad alleen een huis met tuin te kopen,” zegt Bram. “Een appartement is nog mogelijk, maar nu heb ik er een tuin bij.”

De vrienden schatten dat ze tussen de 850.000 en 1 miljoen euro zullen betalen voor zowel de aankoop als de renovatie van het pand. “Uiteindelijk zullen we wellicht evenveel betaald hebben als wanneer we een appartement in een bestaand complex zouden hebben gekocht, maar we zullen meer krijgen voor hetzelfde geld,” zegt Bram.
Er is niet alleen het financiële aspect, ze vinden het ook interessant om meer te delen. “Waarom moeten we allemaal apart een wasmachine kopen, bijvoorbeeld? Zeker in zo'n dichtbevolkte stad als Brussel is het veel logischer om dingen te delen,” zegt Margo.

Omdat duidelijke cijfers ontbreken, is het moeilijk om te weten hoeveel Brusselaars ervoor kiezen om samen een huis te kopen om al dan niet op te delen. “Ik hoor wel meer en meer mensen die samen een huis kopen en het dan opdelen. De voornaamste reden is economisch. Het komt goedkoper uit dan in je eentje een appartement kopen,” zegt Céline Drieskens (VUB/KU Leuven), die onderzoek doet naar alternatieve woonvormen.

Die alternatieve woonvormen zien we sneller opduiken in Brussel dan in de andere twee gewesten, zegt Drieskens. De belangrijkste verklaring is dat er in een (hoofd)stad altijd een grotere woonnood is, waardoor mensen haast gedwongen naar creatievere oplossingen zoeken. “De prijzen in Brussel schieten de lucht in. Als inwoner moet je wel op zoek gaan naar andere manieren om in de stad te kunnen blijven wonen.”

De gemiddelde huur- en koopprijzen in Brussel liggen inderdaad hoger dan in Vlaanderen en Wallonië. Volgens de vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot) betaal je in Brussel gemiddeld 576.576 euro voor een huis en 281.125 euro voor een appartement. Wie in 2022 een nieuw huurcontract afsloot voor een appartement, betaalde daar gemiddeld 1.069 euro voor.

Dat er in Brussel meer wordt geëxperimenteerd met alternatieve woonvormen dan in Vlaanderen of Wallonië valt ook uit te leggen door het wettelijke kader, dat gunstiger uitvalt dan elders in België. “In Brussel gaan beleidsmakers vaker mee met woonexperimenten. In Vlaanderen wordt eerst nauwkeurig gekeken wat zulke nieuwe woonvormen precies met zich mee brengen en pas na langdurige berekening wordt het wettelijke kader mogelijk aangepast. In een hoofdstad als Brussel is alles wat dynamischer en is er meer ruimte en nood voor verandering,” zegt Drieskens.

Ontoegankelijk en ontmoedigend

Ondanks die mogelijkheid om meer te experimenteren in Brussel, is de uitwerking ervan vaak complex. Zo moesten Eva en haar vrienden zelf uitpluizen hoe het zat met de eigendomsakte en de hypotheek, al bleek het grootste obstakel de bouwvergunning. Die is nodig als je een gebouw met één eigenaar in delen wil verkopen. Vandaag zijn ze opgelucht dat dat eindelijk allemaal achter de rug is.

Wanneer ze in hun woning kunnen intrekken, is nog niet duidelijk. Nu de vergunning in orde is, start de zoektocht naar een aannemer. “We zullen zien wanneer ze kunnen beginnen,” zegt Bram. “Ik zal blij zijn als we in 2025 kunnen verhuizen.”
Dat Eva en haar vrienden op veel problemen botsten, is geen uitzondering, zegt Drieskens. “Vaak stellen gemeenten zich terughoudend op tegenover de opdeling van panden. Toch moet er op gemeentelijk niveau ruimte worden gecreëerd voor diverse betaalbare woonalternatieven. Die ruimte bestaat juridisch en stedenbouwkundig vaak al, maar is niet altijd bekend bij gemeenten. Nu is het nog te vaak aan individuen om uit te pluizen wat al dan niet wettelijk mogelijk is.”

Onderzoeker Joren Sansen (VUB) bevestigt dat er veel kennis nodig is om met vrienden een huis te kopen en op te delen. “Het zijn vaak specifieke groepen van vrienden, dikwijls met een architect erbij, die die stap zetten. De architect doet dan het meeste werk, vaak gratis, om de kosten van zo'n project te drukken.” Dat is ook bij Eva en haar vrienden het geval. Ze zijn het er allemaal over eens: mocht Eva geen architect zijn, hadden ze het project nooit aangedurfd.
Om cohousingprojecten in betere banen te leiden, is het volgens Sansen interessant om te kijken naar initiatiefnemers als Coarchi, dat grote cohousingprojecten begeleidt. Die organisatie zoekt panden, brengt kandidaat-bewoners samen en begeleidt vervolgens de bewoners in het samenhuizen.

Die grotere samenwoonprojecten zijn interessant, vindt Sansen. “Niet elk pand leent zich ertoe om opgedeeld te worden in aparte woningen. Zeker bij herenhuizen duiken weleens problemen op. Grotere cohousingprojecten zijn vaak industriële panden met bijvoorbeeld een binnentuin, wat het makkelijker maakt om het om te toveren tot meerdere evenwaardige units.”

Community Land Trust

Brussel telt verschillende grotere cohousingprojecten. Een van de meest vernieuwende is Calico, een afkorting van 'Care and Living in Community'. Dat is een samenwerking tussen Pass'Ages, Angela.D en Community Land Trust Brussels (CLTB). Het project is gebaseerd op het Community Land Trust-model (CLT), waarbij de grond gemeenschappelijk goed blijft. De bewoner koopt enkel de woning. Dat maakt de aankoop van de woning goedkoper. Calico is slechts een van de CLT-projecten in Brussel. Het eerste project 'L'écluse' werd in 2013 gebouwd, vlak bij de sluis langs het kanaal in Molenbeek. Het was ook het eerste CLT-project in België en zelfs in Europa. “Nu zijn er ook in Gent en Leuven proefprojecten,” zegt Drieskens. “Maar Brussel was pionier en staat dus al een pak verder.”

Het Calico-project is gelegen in de Deltastraat in Vorst en bevat 34 nieuwbouwwoningen, verdeeld over drie clusters. De appartementen in een van de clusters zijn voorbehouden voor oudere vrouwen en alleenstaande moeders, via het feministisch collectief Angela.D. Daar woont ook Katrien Van Cappellen, samen met haar twee kinderen.

Katrien woonde tien jaar in Frankrijk. Toen ze alleen kwam te staan en daar geen opvangnetwerk had, keerde ze terug naar Brussel. “Het was erg moeilijk om een woning te vinden met één inkomen en twee kinderen.” Ze kon even bij haar ouders terecht, maar in feite was ze dakloos. In december 2020 leerde ze het Calico-project kennen. Ze werd geselecteerd en een klein jaar later kon ze in haar appartement intrekken.
Voor haar appartement met twee slaapkamers betaalt ze ongeveer 600 euro zonder kosten. “In Brussel zou ik hier minstens 1.200 euro voor betalen. Dat is onmogelijk met mijn loon. Zonder dit project had ik misschien een eenslaapkamerappartement kunnen huren, dat waarschijnlijk helemaal niet in orde is.”

Zorg voor elkaar

Een van de belangrijke pijlers van Calico is de zorg voor elkaar, maar ook het feit dat ruimtes gedeeld worden. Op die manier leren de bewoners elkaar beter kennen. Dat bevalt Katrien wel. “Voor mijn gezin is het belangrijk. Mijn kinderen kennen iedereen, dat geeft een gevoel van vertrouwen en veiligheid. Ze zijn nu 13 en 14 jaar, ze kunnen al veel zelfstandig, maar als ik niet thuis ben, kunnen ze altijd naar een buurvrouw gaan.”
Ook perspective.brussels en Kenniscentrum Welzijn, Wonen, Zorg (WWZ) willen projecten als Calico stimuleren. Uit een studie naar collectieve woonprojecten met een sociaal oogmerk in Brussel blijkt dat ze het welzijn en de gezondheid van de bewoners verhogen, sociaal isolement doorbreken, en ze zijn financieel toegankelijk.

“Calico is een mooi voorbeeld van het feit dat een alternatief beter kan zijn dan het origineel,” zegt Luc Lampaert van Kenniscentrum WWZ. “Het is een uniek model dat in collectief wonen voorziet voor doelgroepen waar normaal niet als eerste aan gedacht wordt als het over cohousen gaat. Vaak denken we dan aan jonge mensen die studeren of een eerste job hebben, terwijl collectief wonen voor bepaalde kwetsbare doelgroepen ook heel interessant kan zijn.”
Maar ook hier duiken bij de projecten vaak moeilijkheden op. “Een vergunning krijgen is geen evidentie, en de projecten zijn dikwijls afhankelijk van subsidies, die echt een kluwen vormen. Ook gebeurt het dat individuele bewoners van collectieve woonprojecten als samenwonend worden beschouwd. Dat kan grote gevolgen hebben voor wie leeft van een uitkering,” zegt Veronica Pezzuti van perspective.brussels.

Iedereen moet mee zijn

Hoewel Brussel een relatief gunstige voedingsbodem heeft om met verschillende woonvormen te experimenteren, volgt het wettelijke kader niet altijd, al wordt daar wel werk van gemaakt. Door CLT op te nemen en te definiëren in de Brusselse wooncode wil de Brusselse overheid innovatieve woonvormen aanmoedigen. Drieskens is echter wat sceptisch, omdat de definiëring van die woonvormen in de wooncode vaak een symbolische erkenning blijkt te zijn. “Daar mag het niet bij blijven. Je moet de gemeenten, banken en andere actoren meekrijgen door ze op de hoogte te brengen van de veranderingen. Als banken geen weet hebben van een bepaalde vorm van samenwonen, wordt het lastig om een lening te krijgen. Het legale kader is dus niet altijd per se het probleem, maar wel vaak de toepassing ervan.”

Bovendien blijven woonalternatieven nog altijd maar een druppel in de oceaan, die op zichzelf geen brede oplossing voor de wooncrisis bieden, benadrukt Drieskens. “Woonalternatieven stimuleren is zeker interessant. De nadruk ligt op betaalbaarheid, maar ze brengen ook nieuwe manieren van samenleven en eigenaarschap met zich mee, maar ze moeten deel uitmaken van een waaier aan maatregelen om het hoofd te kunnen bieden aan de huidige wooncrisis. Dat betekent meer sociale woningbouw en een regulering van de huurprijzen op de privémarkt. De wooncrisis is geen bovennatuurlijk fenomeen. Het tij kan wel degelijk gekeerd worden.”